La Fiscalidad de la Vivienda en 2024: Principales Cambios en Alquileres, IRPF y Fiscalidad Local
En los últimos meses, se han producido importantes actualizaciones en la fiscalidad de la vivienda, afectando especialmente a los propietarios que deseen alquilar o vender sus inmuebles. A continuación, se detallan las novedades más destacadas.
Alquileres
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, define como gran tenedor a aquel que posea más de diez propiedades urbanas residenciales o más de 1.500 metros cuadrados para uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. Entre las nuevas medidas se incluyen:
Prórroga Forzosa
Se impone la obligación de conceder una prórroga de un año bajo las mismas condiciones del contrato en curso, siempre que el inquilino lo solicite y demuestre estar en una situación de vulnerabilidad social y económica. Limitación en el Incremento del Alquiler: Durante 2024, el aumento del alquiler no puede superar el 3% (frente al 2% en 2022). Para 2025, el INE deberá establecer un nuevo índice para la actualización anual de los contratos de arrendamiento, sustituyendo al IPC.
IRPF
Los cambios más significativos en el IRPF son:
La reducción general en el IRPF por arrendamientos de viviendas se reduce del 60% al 50% a partir del 1 de enero de 2024. Solo se mantendrá el 60% si se han realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores al nuevo contrato. Se introduce una reducción del 70% cuando se alquila la vivienda en zonas tensionadas a jóvenes entre 18 y 35 años, a administraciones públicas o a entidades sin fines lucrativos para fines sociales.
Se aplica una reducción del 90% si el inmueble se encuentra en una zona tensionada y el nuevo contrato de arrendamiento reduce la renta en más de un 5% respecto al anterior. La reducción se elimina completamente si se incumple la «cláusula general de limitación del alquiler» o si los ingresos por alquiler no se declaran y son descubiertos por la Administración. Esto último no constituye una novedad; ya había sido regulado con anterioridad en la Ley 11/2021, de Medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
Fiscalidad Local
En lo que respecta a la fiscalidad local, destacan:
IBI
Posibilidad de incrementar el recargo del IBI hasta un 50% , si el período de desocupación del inmueble excede de dos años, o de hasta un 100% si el período de desocupación es superior a tres años o hasta un 100% para inmuebles desocupados de forma permanente, en función del tiempo de desocupación.
IIVTNU
Actualización de los coeficientes máximos aplicables al valor de los terrenos para la base imponible de la plusvalía municipal.
IAE
Clarificación de que solo deben tributar por las viviendas efectivamente alquiladas y no por aquellas que, aunque disponibles, no estén alquiladas. Consulta Vinculante V3227-23, de 13 de diciembre.
En resumen estas modificaciones reflejan un esfuerzo por regular el mercado de alquileres y viviendas, promoviendo la oferta de alquileres accesibles y sancionando la desocupación y el incumplimiento de las normativas fiscales.
Estimado D. Javier:
En la actualidad trabajo en una inmobiliaria de comercial.
Si alquilo un local, se que puedo cobrar al arrendatario, no como los pisos de los cuales ya estamos desvinculados a ellos. Mi pregunta es, ¿ puede pedir un traspaso el propietario en caso de que el local a arrendar esté completamente montado para una actividad en concreto, como podría ponerse en el contrato de arrendamiento?. Muchas gracias.
También consultarle, en caso de no ser gran tenedor, pero tener de uno o dos pisos, ¿Qué porcentaje de impuestos tendría que pagar el arrendador por piso alquilado?. Gracias
Estimado Manuel,
Sobre el Traspaso en el Arrendamiento de Locales:
En el ámbito de los alquileres comerciales, el traspaso es una práctica por la cual el arrendatario actual transfiere a un tercero los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento, junto con el negocio que se encuentra operando en el local. Este proceso suele incluir una compensación económica por el traspaso, que se negocia entre el arrendatario saliente y el entrante. Respecto a la posibilidad de que el propietario solicite un traspaso si el local está específicamente acondicionado para una actividad concreta:
Inclusión en el Contrato: Es posible incluir en el contrato de arrendamiento cláusulas específicas que contemplen las condiciones bajo las cuales se puede realizar un traspaso, incluyendo la posibilidad de que el propietario solicite un traspaso bajo ciertas circunstancias. Estas condiciones deben ser claras, específicas y acordadas por ambas partes al momento de firmar el contrato.
Fiscalidad en el Alquiler de Inmuebles:
Respecto a la fiscalidad asociada al alquiler de propiedades, el porcentaje de impuestos que debe pagar el arrendador por un piso alquilado depende de varios factores, incluyendo su situación fiscal personal y el régimen fiscal aplicable. En general, los ingresos obtenidos por el alquiler de propiedades se consideran rendimientos del capital inmobiliario y deben declararse en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Algunos puntos clave son:
Deducciones: El arrendador puede deducir ciertos gastos asociados al alquiler del inmueble, como reparaciones, gastos de comunidad, intereses de préstamos para la compra del inmueble, impuestos locales y autonómicos, entre otros.
Tipo Impositivo: El porcentaje aplicable dependerá del tramo de ingresos en el que se encuentre el arrendador dentro del IRPF. Es importante considerar que la normativa fiscal puede cambiar y existen diferencias en la aplicación de estos impuestos entre las distintas comunidades autónomas.
Para ambos temas, es crucial obtener asesoramiento específico acorde a la legislación vigente y las particularidades del contrato de arrendamiento y la situación fiscal del arrendador. Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y un asesor fiscal puede proporcionarte orientación detallada y adaptada a tu situación particular.