El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia muy relevante para el sector inmobiliario y para quienes compran inmuebles procedentes de herencias. La resolución aclara una cuestión clave en materia de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: qué ocurre cuando han pasado cinco años desde la nota de afección en el Registro de la Propiedad, pero el comprador adquirió el inmueble cuando esa afección todavía estaba vigente.
Los hechos del caso: Un inmueble heredado y varias transmisiones
El caso parte de un inmueble sujeto al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Ese inmueble se transmitió varias veces, y el último comprador lo adquirió en 2015, cuando en el Registro de la Propiedad constaba la afección fiscal.
Posteriormente, el heredero que debía pagar el impuesto no lo hizo. La Administración tributaria lo declaró fallido en febrero de 2018 y, unos meses después, en octubre de 2018, Hacienda inició un procedimiento para exigir la deuda al comprador del inmueble.
El comprador defendía que ya no se le podía reclamar la deuda, porque habían pasado más de cinco años desde la nota registral de afección. Sin embargo, el Tribunal Supremo rechaza este argumento y aclara el punto clave de la controversia.
Nota registral y afección fiscal: dos conceptos que no deben confundirse
La sentencia distingue entre dos figuras que en la práctica suelen confundirse y que tienen consecuencias jurídicas muy distintas:
- La nota marginal en el Registro de la Propiedad, que tiene una duración de cinco años y cumple una función informativa o de publicidad.
- La afección fiscal del inmueble, que es una garantía legal del crédito tributario y no desaparece por el simple paso de ese plazo.
El Tribunal Supremo explica que la nota registral no determina la existencia ni la duración de la afección. En otras palabras: la desaparición de la nota en el Registro no implica que la deuda deje de estar vinculada al inmueble.
El momento de la adquisición es decisivo
La sentencia subraya que lo realmente importante es el momento en que se adquiere el bien. Si el comprador adquiere el inmueble cuando la afección está vigente, no queda protegido por la fe pública registral frente a esa carga.
Es decir, el adquirente asume el riesgo de que Hacienda le reclame la deuda derivada del Impuesto sobre Sucesiones, aunque años después la nota marginal haya caducado.
Requisito previo: declaración de fallido del deudor principal
El Tribunal recuerda otro requisito esencial: para poder exigir la responsabilidad al comprador, es necesario que antes se declare fallido al deudor principal (en este caso, el heredero obligado al pago del impuesto).
A partir de esa declaración nace la posibilidad de derivar la deuda y empieza a contar el plazo para que la Administración actúe contra el comprador del inmueble.
En el supuesto analizado, el deudor fue declarado fallido en febrero de 2018 y el procedimiento contra el comprador se inició en octubre de 2018. Por ello, el Tribunal considera que Hacienda actuó dentro de plazo, aunque la nota registral ya hubiera caducado.
Doctrina del Tribunal Supremo sobre la afección fiscal
La doctrina que fija la sentencia es clara:
La Administración puede reclamar la deuda al comprador aunque hayan pasado cinco años desde la nota de afección, siempre que aquel adquiriera el inmueble cuando dicha afección estaba vigente y, posteriormente, se haya declarado fallido al deudor principal.
Consecuencias prácticas en la compraventa de inmuebles heredados
Esta sentencia tiene una consecuencia práctica muy importante para abogados, asesores fiscales, agentes inmobiliarios y particulares: en la compraventa de inmuebles no basta con comprobar las cargas vigentes en el Registro en el momento de la consulta.
Es fundamental analizar también:
- El origen del inmueble y las transmisiones anteriores.
- Si puede existir una afección fiscal derivada de operaciones previas, especialmente cuando proceden de una herencia.
- La situación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del transmitente original.
- La conveniencia de incluir cláusulas de retención o garantía en el contrato de compraventa.
Una due diligence inmobiliaria adecuada resulta hoy más necesaria que nunca para evitar reclamaciones tributarias inesperadas que pueden poner en riesgo la inversión.
Esta sentencia tiene una consecuencia práctica muy importante: en la compraventa de inmuebles no basta con comprobar si existen cargas vigentes en el Registro en el momento de la consulta. Es fundamental analizar también el origen del inmueble y si puede existir una afección fiscal derivada de transmisiones anteriores, especialmente en operaciones procedentes de herencias.
