Para que podáis disponer de la mayor cantidad de información posible en estos momentos de incertidumbre, os hacemos llegar una serie de respuestas a las preguntas más frecuentes que hemos recibido. Iremos ampliando esta sección durante los próximos días.
¿SE PUEDE ATENDER A LOS CLIENTES PRESENCIALMENTE?
No. El artículo 7 del «Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo», que declara el Estado de Alarma, establece la limitación de la libertad de circulación de las personas y no lo permite, ya que nuestra actividad no entra dentro de las excepciones previstas. No se puede recoger documentación ni mantener contactos. Esto significa que nuestras oficinas / despachos o establecimientos deben estar cerrados al público.
¿SE PUEDE ENSEÑAR PISOS?
No, por el motivo anterior. Las características intrínsecas de nuestra tarea, que requieren muy frecuentemente el contacto personal, entrarían dentro de las prohibiciones del Real Decreto Ley y de las recomendaciones sanitarias difundidas.
¿QUÉ PASA CON EL CUMPLIMIENTO DE LAS FECHAS EN LOS CONTRATOS DE ARRAS FIRMADOS Y OTROS QUE REQUIEREN CUMPLIMIENTO EN EL PLAZO DE LIMITACIÓN DE LA LIBRE CIRCULACIÓN DE LAS PERSONAS?
Las relaciones contractuales establecidas no han recibido ningún tratamiento ni mención en el Real Decreto Ley, por lo que quedará, hoy por hoy, desgraciadamente, dentro de criterios interpretativos y de la buena voluntad y disposición de las partes para llegar a un entendimiento. Sólo la Disposición Adicional 4 del referido suspende todos los plazos de prescripción de todas las acciones y derechos durante el plazo de vigencia del Estado de Alarma y de sus prórrogas.
Sin embargo, queremos daros nuestra opinión *. Las excepcionales circunstancias en las que nos encontramos permiten invocar, como motivo para no poder dar cumplimiento a los plazos y posibles otras obligaciones contractualmente contraídas, a la actual situación de fuerza mayor.
Se aconseja, en este sentido, comunicar a las partes y tratar de que ambas den consentimiento a la suspensión del plazo, que se podrá reanudar por el tiempo que reste una vez finalice este período de restricción a la libre circulación de las personas.
Recomendamos también obtener, excepcionalmente, el consentimiento de manera telemática, dada la imposibilidad de reunir las partes.
(*) Se ha encontrado Jurisprudencia (AP de Barcelona) en la que, en situaciones como las que se produjeron dentro del sector alimentario derivadas de la epidemia porcina el año 2012, no se consideró incumplimiento las obligaciones asumidas por un distribuidor
¿QUÉ PASA CON LOS PLAZOS ADMINISTRATIVOS Y PROCESALES?
Todos los plazos procesales y administrativos y en todos los órdenes jurisdiccionales quedan suspendidos durante el Estado de Alarma.
¿SE PUEDE PEDIR HORA AL NOTARIO?
El notario sólo realizará las actuaciones de urgencia. Deberéis comunicaros con la notaría por email o teléfono y será el notario quien valorará la urgencia.
El Consejo General del Notariado ha aconsejado reducir al máximo la autorización de documentos notariales salvo situaciones graves o que no permitan aplazamiento como, por ejemplo, situaciones de enfermedad. En este caso, deberán adoptar las medidas sanitarias requeridas.
¿SE PUEDE FIRMAR UN CONTRATO DURANTE ESTOS DÍAS?
No. Dada la imposibilidad de circulación, los clientes no pueden salir para firmar un contrato ni pueden concertar y mantener reuniones.
¿SE PUEDE FIRMAR UN CONTRATO PARA FIRMA ELECTRÓNICA?
Es posible, siempre que todas las partes tengan las herramientas de firma electrónica, si bien, dada la situación excepcional de Estado de Alarma, sería más prudente no hacerlo.
En este sentido, os recordamos que un pdf escaneado no es una firma electrónica.
CON LA NUEVA SITUACIÓN DEL COVID-19 , ¿EL PROPIETARIO TIENE LA OBLIGACIÓN DE ACEPTAR UNA REBAJA TEMPORAL DEL ALQUILER?
No. La LAU no prevé la rebaja temporal de la renta del alquiler.
No obstante, se puede acordar entre arrendador y arrendatario una rebaja de la renta durante un tiempo pactado.
SE HA DADO EL PREAVISO PARA FINALIZAR UN ARRENDAMIENTO Y COINCIDE CON EL PERIODO DE ESTADO DE ALARMA. ¿CÓMO DEBO PROCEDER?
En este supuesto no se podrá hacer la entrega de la posesión, ni verificar el estado del inmueble ni tampoco acceder a anotar los datos de los contadores, por lo que se recomienda pedir al inquilino que envíe telemáticamente la renuncia firmada*, foto de los contadores a los que pueda tener acceso y/o última factura de los suministros. La propiedad deberá hacer acuse de recibo advirtiendo que queda pendiente de verificar el estado, una vez finalice el plazo de estado de alarma, y la devolución de la fianza, debido a la suspensión de los plazos administrativos.
La renuncia implica a la vez que no se podrá cobrar ninguna otra renta.
(*) Se trata de crear un principio de prueba de la certeza de la comunicación que requiere, para mayor seguridad, ratificación tan pronto como sea posible.
EL PISO ESTÁ VACÍO Y LA ENTREGA DE LLAVES COINCIDE CON EL PERIODO DE RESTRICCIÓN DE CIRCULACIÓN. ¿QUÉ PUEDO HACER?
Aquí es donde se presenta la mayor dificultad, dado que la entrega de llaves es la que conlleva la entrega de la posesión y, debido a la limitación a la libre circulación, este extremo no se puede llevar a cabo, por lo que, por razón de fuerza mayor, se debe diferir la entrega al momento en que remita la restricción. Hay que entender -siguiendo la presunción de la buena fe- que, durante este periodo, no se ha accedido a la vivienda y que en el momento en que se haga efectiva la entrega de llaves la vivienda presenta el mismo estado que en el momento de la renuncia. De lo contrario, se entra en un problema de prueba, si la entrega no cumple las expectativas de la propiedad y del inquilino.
NO SE HA HECHO EL PREAVISO Y HABRÍA QUE HACERLO DURANTE EL PERIODO DE ESTADO DE ALARMA. ¿QUÉ PASA?
En este caso, se debería analizar si el contrato puede entrar en tácita reconducción mes a mes. Si fuera así, se puede esperar a que termine el periodo de alarma para iniciar el proceso habitual en estos casos.
Si no es segura esta circunstancia, se debe enviar comunicación (tenemos sistemas fehacientes que no requieren desplazamientos, como el burofax online para los servicios de correos) de finalización del contrato y trasladar la entrega de la posesión a la finalización del período de alarma, considerando el tiempo que pueda transcurrir más allá de lo que contractualmente correspondía, un plazo de prórroga derivada de una situación de fuerza mayor.
¿PUEDO UTILIZAR LAS ZONAS COMUNES DEL EDIFICIO O DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PRIVADO TALES COMO TERRADOS, PARQUES, …?
No. A pesar de que el Real Decreto habla de la vía pública, la finalidad de la norma es evitar la concentración de las personas y cualquier actividad conjunta en zonas abiertas o cerradas.
¿SE PUEDEN VISITAR PISOS PARA HACER REPORTAJES FOTOGRÁFICOS U OTROS?
No, la limitación del Decreto implica ir al puesto de trabajo, no hacer gestiones ni actuaciones derivadas del trabajo que requieran desplazamientos por la calle. A pesar de la falta de concreción de determinadas situaciones, hay que tener presente el espíritu de la norma, que quiere evitar la movilidad y reducirla al mínimo imprescindible.
NOTA DE ALERTA SOBRE LAS MALAS PRAXIS
Se han detectado, aprovechando la excepcionalidad de la situación que nos afecta, malas praxis sectoriales por las que se pretende la captación de producto transmitiendo la posibilidad de cerrar las operaciones.
Recordemos que la limitación de la libre circulación impide mostrar inmuebles, firmar documentos presencialmente, firmar documentos notariales, etc.
Se aconseja informar a tus clientes y, especialmente a aquellos con los que tenga firmados documentos de encargo, de dichas restricciones para que desconfíen de quien les dé expectativas inciertas.
