Caso 1
Compra del inmueble a título propio como persona física:
- Sujetos a pagar el impuesto de la renta de personas no residentes (IRPNN) que tributa sobre la ganancia del beneficio obtenido respecto a las ventas de inmuebles que se efectúen en territorio español.
- Tributación: A la venta del inmueble el vendedor está obligado a retener un 3% del valor del importe de venta del bien, que será ingresado por él mismo y que quedará a cuenta de la declaración de renta a efectuar por el no residente.
A la venta del inmueble, el beneficio tributa al 19%.
En caso que se diera de alta como autónomo estaría obligado a cumplir con las siguientes obligaciones:
*IVA Trimestral y anual
*Retención trabajadores y profesionales, si los hay.
*Cuota autónomos.
Ejemplo práctico:
Compra piso por 100.000€
Venta por 200.000€
Tributación; Retención 3% de 200.000€ -6.000€ a cuenta renta.
Sobre el beneficio 100.000€; 19% -19.000 €
A pagar en renta: 13.000€
NOTA: Habría que examinar si en el país de residencia del no residente existe tratado de doble imposición
Caso 2
Compra del inmueble como sociedad de tipo SL o SLU
- Sujetos a pagar Impuesto de Sociedades.
- Tributación:
Sobre los beneficios 25%. Nuevas sociedades; durante los dos primeros años 15% valorar y hacer que cumplan los requisitos.
*IVA Trimestral y anual.
*Retención trabajadores y profesionales si los hay.
* IS y obligación de presentar cuentas anuales.
Ejemplo práctico:
Compra piso por 100.000€
Venta por 200.000€
Tributación; Sobre el beneficio del ejercicio 100.000€; 15% -15.000€
A pagar en Modelo 200; menos de 15.000€
Tributación a partir del tercer ejercicio; Sobre el beneficio del ejercicio 100.000€; 25% -25.000€
Caso 3
Compra del inmueble como sociedad de tipo SL o SLU del sector inmobiliario
- Sujetos a pagar ITP (Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales)
- Tributación:
Sobre la compra en Catalunya 10%.
Existe una Bonificación del 70% que hace que se tribute al 4%
Los requisitos se establecen a través del artículo 13 de la Ley 31/2002 de medidas fiscales y administrativas los requerimientos necesarios entre otros son:
*vender en un plazo de 5 años y que la actividad principal de la empresa sea la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia (no reformas)
*IVA Trimestral.
Retención trabajadores y profesionales si los hay.
Conclusiones sobre Compraventa de Bienes Inmuebles por No residentes en España
Si se va a realizar una sola inversión realizarlo a título propio.
Si se pretende realizar más de una compra al año, constituir una sociedad del sector inmobiliario puesto que existen beneficios fiscales que repercutirán en una carga fiscal menor. A su vez, a nivel de responsabilidad, constituir una sociedad limitada también conlleva que la responsabilidad ante hipotéticos problemas financieros sea limitada ya que ante las deudas solo se deberá responder con el capital aportado y no se verá afectado el patrimonio personal.
Por el contrario, hay que tener en consideración los tramites y costes que supone poner en marcha una sociedad mercantil, así como la obligación de las mismas de cumplir con obligaciones fiscales y contables que implicarán tener que asumir unos costes para cumplir con las mismas.