Cláusulas abusivas hipotecas 

Una cláusula abusiva es una estipulación contractual no negociada individualmente con el consumidor y que, en contra de la buena fe, genera un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes contratantes, tal y como se estipula en el artículo 3 de la Directiva 93/13 de 5 de abril de 1998 y el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

La consecuencia de que una cláusula sea abusiva es que no producirá ningún efecto, ya que es nula, pero sólo será nula dicha estipulación, porque el resto del contrato continuará produciendo efectos.

¿Cuáles son las cláusulas abusivas más habituales que afectan a la ejecución de un contrato hipotecario?

1.- Vencimiento anticipado: Esta cláusula faculta a la entidad a declarar vencido el préstamo antes del plazo de finalización y reclamar todo el importe del mismo, cuando se produzcan supuestos concretos. Por ejemplo, cuando se impaga una sola cuota.

Esta cláusula de vencimiento anticipado cuando el deudor hipotecario ha impagado una sola cuota ha sido considerada abusiva y nula por el Tribunal de Justicia Europeo y por el Tribunal Supremo, ya que no consideran que sea un incumplimiento grave del deudor de una obligación esencial. Para que dicha cláusula sea lícita es necesario que el impago sea de tres cuotas o un número de cuotas equivalente a tres mensualidades, y que el deudor tenga la posibilidad de abonar la deuda pendiente antes de aplicar la cláusula.

También se ha considerado abusiva la cláusula que aplica el vencimiento anticipado del préstamo en el caso de embargo de la vivienda, o cuando no se puede inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad sin indicar si esta imposibilidad de inscripción sea por causa imputable al deudor o a la entidad.

2.- Multidivisa: El capital prestado y la cuota periódica de pago se establece a través de una moneda diferente al euro, y queda sometido a la fluctuación de la divisa pactada. Por ello, puede variar la cuota mensual e, incluso, el importe prestado, que puede ser superior al recibido por el deudor. Con la nulidad de esta cláusula, la entidad debe recalcular la deuda en euros desde la fecha de la firma de la hipoteca.

3.- Renuncia a la notificación al deudor en el supuesto de cesión del préstamo: Esta cláusula fue declarada abusiva por el Tribunal Supremo en fecha 16 de diciembre de 2009. Un Juzgado de Vigo ha planteado una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que todavía no ha sido resuelta. La nulidad de esta cláusula conlleva el archivo de la ejecución hipotecaria si se ha producido una cesión del préstamo y si quién ha iniciado la ejecución ha sido la entidad, que ya no es el acreedor.

4.- Redondeo al alza: Esta cláusula permite redondear al alza el tipo de interés aplicable al deudor, a fin de que siempre se tengan puntos enteros (1), medios puntos (0,5) o cuartos de puntos (0,25). El Tribunal Supremo ya las ha declarado abusivas, al causar un desequilibrio en los derechos y obligaciones de ambas partes y en perjuicio del deudor.

5.- Intereses de demora: Es una cláusula abusiva la que fije un interés de demora superior a 3 veces el interés legal del dinero. Su nulidad conlleva que se fije el interés legal del dinero como interés de demora.

6.- Cláusula suelo: Es una cláusula que establece un tipo de interés mínimo a pagar, aunque se haya pactado un préstamo a interés variable y aunque el índice pactado sea inferior a la cláusula suelo. Sólo son abusivas cuando el consumidor no ha sido informado del comportamiento económico de dicha cláusula y que incide directamente en la cuota mensual a abonar. La consecuencia de la nulidad es que se tendrá que recalcular la deuda aplicando sólo el interés pactado más el diferencial, sin aplicar la cláusula suelo.

7.- Fórmula de cálculo de interés 360/365: La Audiencia Provincial de Pontevedra ha declarado esta cláusula abusiva porque calcula el interés diario en base al año comercial (360 días), pero el interés mensual lo calcula multiplicando el importe resultante del interés diario por los días reales del mes (365 días). La Audiencia Provincial de Pontevedra entiende que causa un desequilibrio importante perjudicando al consumidor.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.