La situación del mercado del alquiler en España ha alcanzado niveles críticos. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2024 el 20,4 % de los hogares residía en régimen de alquiler, lo que representa un incremento notable respecto al 18,7 % del año anterior. Comunidades como Baleares (30,9 %), Cataluña (27,9 %) y Madrid (27,1 %) lideran este crecimiento, presionadas además por el auge del alquiler turístico y de temporada, que limita la oferta de vivienda habitual y encarece los precios del alquiler tradicional.
Una reforma legal para frenar la rotación forzosa
Ante este escenario, el Gobierno ha confirmado que se refuerza el derecho de los inquilinos a permanecer en la vivienda, incluso aunque el arrendador no quiera renovar el contrato. Esta medida forma parte de la nueva Ley de Vivienda, cuyo objetivo es aportar mayor estabilidad a los arrendatarios frente a un mercado en constante subida.
La reforma, que ha generado amplio respaldo por parte de organizaciones de inquilinos y críticas desde asociaciones de propietarios, consolida legalmente la prórroga automática de los contratos, medida ya contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desde 2019, pero que ahora gana protagonismo en la política pública de vivienda.
¿Qué implica esta prórroga automática?
El artículo 10 de la LAU establece que los contratos de arrendamiento de vivienda firmados desde el 6 de marzo de 2019 se prorrogan de forma obligatoria si el inquilino desea continuar y cumple las condiciones del contrato (pagos al día, buen uso del inmueble, etc.). Esta prórroga tiene los siguientes efectos:
- 5 años de duración mínima si el arrendador es persona física.
- 7 años de duración mínima si el arrendador es persona jurídica (empresa, sociedad, etc.).
Por tanto, aunque se haya firmado inicialmente por un periodo inferior, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta completar el periodo legal mínimo. El propietario no puede recuperar la vivienda alegando simplemente que no quiere renovar el contrato.
Efectos en el mercado
Desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se defiende que esta norma busca “garantizar estabilidad y frenar la rotación constante de viviendas de alquiler”, protegiendo especialmente a familias vulnerables y jóvenes, a quienes más afecta la inseguridad residencial.
Sin embargo, las asociaciones de propietarios advierten de que la reforma limita su capacidad de decisión sobre sus propiedades. Consideran que la imposibilidad de recuperar el inmueble libremente, incluso en casos de venta o revisión de la renta, podría desincentivar el alquiler residencial de larga duración, empujando a muchos propietarios hacia el alquiler turístico o temporal, donde no rigen estas obligaciones.
Conclusión para el sector inmobiliario
Esta reforma no introduce un nuevo derecho, sino que ratifica y refuerza jurídicamente lo que ya preveía la LAU desde 2019. Lo que cambia es el enfoque político y administrativo: se prioriza la protección del inquilino frente a la especulación o la rotación rápida de viviendas, en un contexto de escasez estructural de oferta.
En Aula Inmobiliaria recomendamos a los profesionales del sector mantenerse actualizados y asesorar a sus clientes —tanto arrendadores como arrendatarios— sobre los nuevos escenarios que se abren con esta normativa, para evitar conflictos y asegurar operaciones viables y legales.
